세입자가 거주 중인 2–3패밀리는 클로징 직후부터 월세가 들어온다는 점이 매력적입니다. 하지만 바이어가 사는 것은 건물과 예상 시장월세만이 아닙니다. 기존 리스, 납부 이력, 디파짓, 유틸리티 구조, 수리 의무, 해결되지 않은 세입자 문제도 함께 넘겨받을 수 있습니다.
가장 흔한 언더라이팅 실수는 리스팅의 rent roll을 검증된 수입으로 보는 것입니다. 더 좋은 방법은 현금흐름을 계산하기 전에 각 숫자를 실제 서류와 맞추는 것입니다.
유닛별 리스 매트릭스부터 만드세요
| 항목 | 확인 서류 | 답해야 할 질문 |
|---|---|---|
| 거주자 이름 | 서명된 리스 또는 임대 기록 | 누가 공식 거주자인가? |
| 리스 형태와 종료일 | 전체 계약서와 부속서류 | 조건은 언제 변경 가능할 수 있는가? |
| 계약 월세 | 리스와 rent ledger | 청구액과 실제 수령액은 얼마인가? |
| 시큐리티 디파짓·마지막 달 월세 | 영수증, 은행 기록, 연간 명세 | 어떤 자금과 의무가 이전되는가? |
| 유틸리티 | 리스, 청구서, 미터 정보 | 집주인과 세입자 중 누가 부담하는가? |
| 주차·창고·세탁 | 부속합의서와 납부 기록 | 부가수입이 서류로 확인되는가? |
| 통지·분쟁 | 서면 통지와 변호사 기록 | 미해결 의무나 청구가 있는가? |
모든 부속서류를 읽으세요. 한 장짜리 rent roll에는 갱신 옵션, 포함 유틸리티, 할인, 주차권, 반려동물 조건, 수리 약속이나 별도 합의가 보이지 않습니다.
계약 월세와 실제 수령액을 맞춰보세요
설명용 가상 예시: 3패밀리의 월세가 각각 $2,400, $2,300, $1,800로 광고되었다고 가정합니다.
계약상 월 수입 = $6,500
계약상 연 수입 = $78,000
은행 기록과 ledger를 확인했더니 지난 12개월 동안 2번 유닛에서 $2,300 월세 두 달분이 미납되었고 나머지는 모두 수령되었다고 가정합니다.
확인된 수령액 = $78,000 − $4,600 = $73,400
월평균 실제 수령액 = $73,400 ÷ 12 = $6,116.67
미수 비율 = $4,600 ÷ $78,000 = 5.9%
이 숫자는 가상 예시이며 그레이터 보스턴 평균이나 고객 거래 결과가 아닙니다. 핵심은 검증 가능한 수령액으로 기본 분석을 하고, 미수금, 공실, 할인 또는 법률비용이 다음 해에 미칠 영향을 별도 시나리오로 계산하는 것입니다.
시세보다 낮은 월세가 즉시 수익은 아닙니다
리스팅은 현재 월세와 더 높은 “시장월세”를 비교할 수 있습니다. 그 상승분을 가치에 반영하기 전에 다음을 확인하세요.
- 고정 리스, tenancy at will, 보조금 또는 다른 프로그램이 적용되는가?
- 리노베이션, 허가, 납 페인트 준수 또는 유틸리티 변경이 필요한가?
- 높은 월세가 시작되기 전 공실과 턴오버 비용은 얼마인가?
- 비교 유닛이 크기, 상태, 주차, 세탁, 위치 측면에서 정말 유사한가?
- 예정된 변경의 적법한 절차와 시기를 매사추세츠 변호사가 검토했는가?
현재 실제 수입을 기본 시나리오로 사용하세요. 미래 월세는 시작 날짜, 실현 확률, 필요한 자본비용과 공실 가정을 명시한 별도 시나리오에 넣는 것이 좋습니다.
세입자 자금은 공짜 현금이 아니라 부채입니다
매사추세츠 시큐리티 디파짓 관리는 매우 기술적입니다. M.G.L. Chapter 186, Section 15B에 따라 소유권이 이전되면 디파짓과 누적 이자를 법에서 정한 절차로 처리해야 하며 새 소유자는 45일 이내에 필요한 서면 통지를 제공해야 합니다. Attorney General의 임대인·세입자 안내와 이 사이트의 시큐리티 디파짓 체크리스트도 확인하세요.
클로징 전 세입자별로 최초 디파짓, 계좌 잔액, 누적 이자, 마지막 달 월세, 영수증, 은행·계좌 정보, 이전 서류를 대조하세요. 클로징 정산서의 크레딧만으로 누락된 기록이 해결된다고 가정하면 안 됩니다.
리스뿐 아니라 건물도 확인하세요
- 시청 기록과 법적 유닛·침실 수를 비교합니다.
- 열린 permit, 코드 문제와 공식 민원을 확인합니다.
- 공용 및 개별 미터 유틸리티를 구분합니다.
- 집주인 부담 청구서를 운영손익과 비교합니다.
- 납 페인트, 연기·CO 및 주택별 준수 기록을 검토합니다.
- 난방, 온수, 전기서비스, 지붕, 배수와 공용공간을 검사합니다.
세 가지 언더라이팅 시나리오
| 시나리오 | 수입 가정 | 목적 |
|---|---|---|
| 기본 | 현재 확인된 수령액과 현재 비용 | 지금 운영 상태로도 성립하는가? |
| 하방 | 미수, 공실, 수리, 더 높은 집주인 부담 비용 | 어려운 첫해에도 예비자금이 버틸 수 있는가? |
| 상방 | 적법한 시기와 필요한 자본공사 이후의 확인 가능한 변화 | 개선 계획이 현실적인가? |
규율 있는 바이어라면 모든 수입과 비용 가정을 어떤 서류가 뒷받침하는지 설명할 수 있어야 합니다. 숫자가 리스팅 설명에만 있다면 사실이 아니라 질문으로 취급하세요.
세입자가 거주 중인 그레이터 보스턴 멀티패밀리를 검토하고 있다면 Jeong Park에게 문의하세요. 계약 전에 rent roll 검증, 서류 체크리스트와 시나리오 분석을 정리해드립니다.
Jeong Park은 eXp Realty 소속 그레이터 보스턴 부동산 에이전트이자 부동산 투자자, 데이터 사이언티스트로서 영어 및 한국어 사용 매수자와 투자자를 돕고 있습니다.
이 글은 교육 목적의 일반 정보이며 법률, 세무, 대출, 회계, 부동산 관리 또는 투자 자문이 아닙니다. 세입자 권리와 소유자 의무는 사실관계에 따라 달라집니다. 매사추세츠 변호사와 관련 전문가에게 상담하세요.
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